Bail

ENTRE :

SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE ALCAN LTÉE, corporation légalement constituée, ayant son siège social en les villes et districts de Montréal et une place d’affaires à Alma, Québec, ici représentée par :

dûment autorisés aux fins des présentes ;

(ci-après appelée « LA SOCIÉTÉ»)

ET :

(ci-après appelé(s) « LE LOCATAIRE»)

Les parties conviennent de ce qui suit :

1- Objet du bail

LA SOCIÉTÉ loue, par les présentes, sans garantie légale et de contenance d’aucune sorte (y compris les troubles de droit ou de fait provenant de tiers), au LOCATAIRE qui accepte le terrain ci-après décrit à compter du

jusqu’au

DESCRIPTION

Ce terrain, identifié sur le plan annexé aux présentes et initialé par les parties, est décrit comme suit :

(Voir copie de plan ci-jointe)

(ci-après appelé «terrain loué»)

LE LOCATAIRE déclare bien connaître ledit terrain, en être satisfait et l’accepte tel quel.

2- Destination du terrain loué

LE LOCATAIRE s’engage à utiliser le terrain pour les fins suivantes et à aucune autre fin :

þ Villégiature avec droit à une résidence (principale ou secondaire).

þ Villégiature (sans droit de construire);

þ Agricole;

þ Autres :

LE LOCATAIRE garantit que la destination susmentionnée n’enfreint aucune réglementation ou législation applicable au terrain loué, LA SOCIÉTÉ n’assumant aucune responsabilité à cet égard.

DÉTAILS (s’il y a lieu)

3- Loyer

LE LOCATAIRE s’engage à payer, dans les délais prescrits, à titre de loyer annuel, un montant égal aux taxes foncières municipales et scolaires ainsi que toute autre taxe ou contribution publique à l’égard des lieux loués imposée pour chaque année par l’autorité concernée.

LE LOCATAIRE devra payer ces taxes ou contributions publiques directement à la municipalité, à la commission scolaire ou autre entité chargée de leur perception avant la date d’échéance prévue.

LA SOCIÉTÉ déclare avoir autorisé lesdites tierces parties à percevoir directement du LOCATAIRE le montant du loyer dû et à recevoir ledit paiement, déclarant le ratifier.

4- OBLIGATIONS DU LOCATAIRE

a) LE LOCATAIRE s’engage à ne couper ou n’enlever aucun arbre ou arbuste sur le terrain loué sans le consentement préalable écrit de LA SOCIÉTÉ et à favoriser la croissance des arbres sur le terrain loué ;

b) Il incombe au LOCATAIRE de faire, à ses frais, tous les arrangements nécessaires avec tous les propriétaires ou occupants avoisinants pour obtenir, le cas échéant, les autorisations nécessaires pour utiliser les terrains qu’ils occupent comme droit de passage pour se rendre au terrain loué. LE LOCATAIRE reconnaît expressément que LA SOCIÉTÉ n’assume aucune obligation à cet égard. Toute difficulté ou impossibilité pour LE LOCATAIRE de conclure les arrangements nécessaires ne pourra, en aucun cas, être invoquée contre LA SOCIÉTÉ pour la forcer à agir de quelque façon que ce soit et ne pourra être interprétée comme un manquement par LA SOCIÉTÉ à une quelconque obligation de procurer la jouissance du terrain loué. LE LOCATAIRE déclare accepter ce fait et louer le terrain en toute connaissance de cause;

Toutefois, le locataire bénéficie d’un droit de passage sur le(s) chemin(s) d’accès situé(s) sur la propriété de LA SOCIÉTÉ afin d’accéder au terrain loué par les présentes, à moins d’avis contraire;

c) LE LOCATAIRE permet aux représentants de LA SOCIÉTÉ et ses compagnies affiliées ou à toute personne qui démontre qu’elle détient une autorisation de LA SOCIÉTÉ ou de ses compagnies affiliées, de visiter le terrain loué ou d’y passer à pied ou en véhicule de tout genre, en tout temps ;

d) LE LOCATAIRE ne peut sous-louer le terrain loué en aucun cas, mais peut céder son bail, à condition d’obtenir l’autorisation préalable, par écrit, de LA SOCIÉTÉ qui peut la refuser pour quelque raison que ce soit. De même, LE LOCATAIRE ne peut vendre ou céder ses droits dans toute construction située sur les lieux loués sans également céder son bail, laquelle cession de bail sera alors soumise à la condition mentionnée ci-haut;

Par ailleurs, dans le cadre de la cession de bail portant sur un terrain SANS bâtisse dessus construite, d’autres conditions particulières s’appliquent, en plus de celle ci-dessus mentionnée. Par conséquent, il est de la responsabilité du LOCATAIRE d’un tel terrain de vérifier auprès de LA SOCIÉTÉ la teneur de ces conditions et de voir à les respecter avant de s’engager à céder ses droits dans le bail, à défaut de quoi LA SOCIÉTÉ se réserve le droit d’annuler toute transaction ou entente intervenue entre LE LOCATAIRE et un tiers;

Nonobstant toute disposition contraire de la Loi, LA SOCIÉTÉ ne sera pas réputée avoir consenti à la cession de bail si elle omet de répondre au LOCATAIRE dans un délai donné;

e) LE LOCATAIRE assume et fait siennes les obligations incombant à LA SOCIÉTÉ en sa qualité de propriétaire du terrain loué ; à cet effet, LE LOCATAIRE doit notamment se conformer, à ses frais, à toutes les lois, règlements et ordonnances des divers corps publics actuellement en vigueur ou qui pourraient le devenir et obtenir, à ses frais, tous les permis, licences et autorisations requis en vertu de ces réglementations. LE LOCATAIRE s’engage à tenir LA SOCIÉTÉ indemne et à couvert de tous dommages, pertes, responsabilités et réclamations découlant de tout manquement du LOCATAIRE de respecter ses obligations en vertu du présent paragraphe;

f) LE LOCATAIRE s’engage à procéder aux travaux nécessaires ou utiles pour l’entretien du terrain loué ;

g) LE LOCATAIRE doit aviser immédiatement LA SOCIÉTÉ lorsque l’un ou l’autre des cas suivants, affectant le terrain loué, est porté à sa connaissance :

· toute vente ou avis de vente pour taxes ou vente en justice susceptible d’affecter le terrain loué ;

· toute détérioration, dégradation ou dommage majeur au terrain loué ;

· toute atteinte à sa jouissance, empiétement sur le terrain loué ou prétention d’un tiers à un droit sur celui-ci;

· un avis ou ordonnance est émis en vertu de toute loi relative à l’environnement;

h) LE LOCATAIRE doit détenir, à ses frais, une assurance responsabilité civile pour un montant d’au moins un million de dollars (1 000 000 $) pour ses activités sur le terrain loué, ladite assurance devant comporter, dans tous les cas, une renonciation de l’assureur à intenter tout recours subrogatoire contre LA SOCIÉTÉ ou Rio Tinto Alcan Inc. ; LE LOCATAIRE s’engage à fournir sur demande la preuve de la souscription d’une telle assurance à LA SOCIÉTÉ ;

i) LE LOCATAIRE doit respecter tout règlement ou directive établi de temps à autre par LA SOCIÉTÉ à l’égard des terrains qu’elle loue au public ; tels règlements ou directives sont réputés faire partie du présent bail et leur inobservance constitue un cas de défaut en vertu des présentes.

5- Exploitation D’une entreprise

Si le présent bail est conclu à des fins d’exploitation d’une entreprise :

a) LE LOCATAIRE doit remettre, à la signature des présentes, un plan d’utilisation du terrain loué fait à la satisfaction de LA SOCIÉTÉ et s’oblige pour toute la durée du bail à se faire autoriser au préalable, par écrit, par LA SOCIÉTÉ, pour toute modification audit plan, laquelle autorisation peut être retenue pour quelque motif que ce soit, et à amender ledit plan en conséquence;

b) LE LOCATAIRE s’engage à maintenir en bon état, en tout temps, les installations, l’équipement et les accessoires utilisés dans le cadre de son entreprise, à ses frais, et comme le ferait un propriétaire prudent et diligent.

6- NON-RESPONSABILITÉ ET INDEMNISATION

6.1 LE LOCATAIRE loue à ses entiers risques et périls et il renonce, en conséquence, à tout recours de quelque nature que ce soit contre LA SOCIÉTÉ, Rio Tinto Alcan Inc., leurs successeurs et ayants droit. Sans limiter la généralité de ce qui précède :

· LA SOCIÉTÉ et Rio Tinto Alcan Inc., leurs successeurs et ayants droit ne sont aucunement responsables de tout dommage ou inconvénient que pourrait subir LE LOCATAIRE résultant de l’exploitation du bassin hydroélectrique du lac Saint-Jean et de ses tributaires ou résultant de l’érosion, l’infiltration d’eau, les éboulis et autres dommages pouvant être causés par la fluctuation et le maintien du niveau des eaux du lac Saint-Jean et de ses tributaires;

· Toutes constructions ou améliorations faites sur les lieux loués, même si elles ont fait l’objet d’une autorisation en vertu de l’article 8 de la présente convention, sont faites aux entiers risques et périls du LOCATAIRE.

6.2 LE LOCATAIRE convient de tenir LA SOCIÉTÉ, Rio Tinto Alcan Inc., leurs successeurs et ayants droit, indemne et à couvert de tous dommages, pertes, engagements, responsabilités, réclamations, coûts et dépenses et de prendre leur fait et cause dans toutes procédures ou demandes en justice, présentées par qui que ce soit et de quelque manière que ce soit, originant ou en relation avec le terrain loué, toute chose accomplie ou maintenue sur le terrain loué où toute activité y est exercée.

7- Servitudes

LE LOCATAIRE accepte le terrain loué dans son état actuel, grevé de toutes les servitudes actives ou passives, apparentes ou non apparentes, qui peuvent l’affecter comme fonds servant, qu’il s’engage à souffrir au même titre que LA SOCIÉTÉ et s’engage à ne rien faire qui puisse en diminuer l’usage ; notamment, sans limiter la généralité de ce qui précède, LE LOCATAIRE reconnaît les droits de Rio Tinto Alcan Inc. (aux droits de Alcan Aluminium Limitée) aux termes des conventions intervenues entre cette dernière et LA SOCIÉTÉ, les 16 décembre 1982 et 18 décembre 1987, lesdites conventions étant enregistrées à la Division d’enregistrement de Lac-Saint-Jean-Est, sous les numéros 151022 et 173992, et à la Division d’enregistrement de Lac-Saint-Jean-Ouest, sous les numéros 203966 et 239295, conférant à Rio Tinto Alcan Inc. certains droits, notamment le droit de baigner le terrain loué, le droit de construire, d’installer, de réparer et de maintenir, sur tout ou partie du terrain loué, tout ouvrage de protection des berges ainsi que le droit d’y passer, de l’occuper temporairement ou d’y garder de l’outillage ou des matériaux. LE LOCATAIRE assume toutes les obligations de LA SOCIÉTÉ aux termes desdites servitudes, sans aucune indemnité ni recours contre LA SOCIÉTÉ, Rio Tinto Alcan Inc., ses successeurs ou ayants droit.

8- Constructions et améliorations

LE LOCATAIRE ne peut faire ou permettre que soit fait quelque construction, excavation ou amélioration sur le terrain loué sans le consentement préalable écrit, de LA SOCIÉTÉ et de Rio Tinto Alcan Inc.

Dans l’éventualité où le présent bail expire, qu’il n’est pas renouvelé, dans tous les cas de résiliation suite à un défaut du LOCATAIRE, en cas de terminaison du bail en vertu des paragraphe 1 de l’article 10 et en cas de terminaison unilatérale par LE LOCATAIRE en vertu du paragraphe 2 de l'article 10, LE LOCATAIRE bénéficie d’un délai de six (6) mois de la date de l’expiration ou de la résiliation, au cours duquel LE LOCATAIRE n’a plus aucun droit à l’égard du terrain loué, pour enlever dudit terrain, à ses propres frais, toute bâtisse, construction ou amélioration qui s’y trouve, peu importe leur date de construction et quelque soit la personne qui a fait ces bâtisses, constructions ou améliorations, et remettre le terrain loué dans un état jugé satisfaisant par LA SOCIÉTÉ ; LE LOCATAIRE doit assumer les mêmes obligations contenues dans ce bail durant cette période. À l’expiration de ce délai, LA SOCIÉTÉ peut, à son choix, requérir l’enlèvement, aux frais du LOCATAIRE, des bâtisses, constructions ou améliorations qui subsistent, ou les retenir comme siennes, sans aucune compensation.

Nonobstant ce qui précède, lorsque l’expiration résulte du refus de LA SOCIÉTÉ de renouveler le bail ou de sa terminaison unilatérale par LA SOCIÉTÉ en vertu du paragraphe 2 de l’article 10, et que LE LOCATAIRE n’est pas en défaut, alors LA SOCIÉTÉ lui paie la valeur totale uniformisée inscrite au rôle d’évaluation municipale des bâtisses et constructions portées au rôle d’évaluation municipale qu’il laisse sur le terrain loué ; dans ce cas, LA SOCIÉTÉ paie, en premier lieu, tous les créanciers du LOCATAIRE qui détiennent des droits réels sur lesdits biens et, le cas échéant, remet le solde au LOCATAIRE.

Le présent article 8 a préséance et empêche l’application de toute disposition du Code civil du Québec ou de toute autre loi qui, en l’absence du présent article 8, aurait reçu application.

9- DÉFAUT

En vertu des présentes, chaque fois que l’une ou l’autre des circonstances suivantes se présente, LE LOCATAIRE est en défaut :

a) s’il omet de respecter l’une ou l’autre des dispositions du présent bail ;

b) si LE LOCATAIRE ne réussit pas, pour quelque raison que ce soit, à conclure les arrangements nécessaires avec les propriétaires ou occupants avoisinants pour obtenir les droits de passage nécessaires pour se rendre au terrain loué, tel que mentionné à l’article 4-b);

c) s’il se prévaut de la Loi sur la faillite et l’insolvabilité, fait cession de ses biens ou fait une proposition à ses créanciers ou si une ordonnance de séquestre est prononcée contre lui ou encore s’il est en déconfiture ;

d) si une ordonnance de liquidation est prononcée contre LE LOCATAIRE ou si ce dernier se prévaut de la Loi sur les arrangements avec les créanciers des compagnies.

Si un tel cas de défaut se produit, LA SOCIÉTÉ peut résilier le présent bail et LE LOCATAIRE doit alors payer à LA SOCIÉTÉ tous les loyers et autres sommes qui sont dus en vertu des présentes, sans préjudice aux recours en dommages et intérêts de LA SOCIÉTÉ.

Telle résiliation a lieu à l’expiration d’un délai de trente (30) jours de l’envoi d’un avis écrit par LA SOCIÉTÉ intimant au LOCATAIRE d’y remédier ; à l’expiration dudit délai, si le défaut n’a pas été corrigé, le bail est automatiquement résilié.

Sous réserve de son droit à la résiliation du bail en cas de défaut, LA SOCIÉTÉ peut, le cas échéant, exécuter elle-même aux dépens du LOCATAIRE, l’obligation que LE LOCATAIRE a fait défaut d’observer ou de remplir ; notamment LA SOCIÉTÉ peut payer les sommes qu’elle juge bon de payer, aux lieu et place du LOCATAIRE, et lui réclamer, par la suite, le remboursement de toutes les sommes qu’elle a ainsi payées, à titre de loyer additionnel, LE LOCATAIRE devant effectuer le remboursement desdites sommes dans les trente (30) jours de la réception d’une demande à cet effet de LA SOCIÉTÉ.

10- TERMINAISON DU BAIL

1- Le présent bail expire de plein droit à l’arrivée du terme prévu à l’article 1. Le présent bail se termine également de plein droit dans les cas suivants :

a) si le terrain loué est exproprié en totalité ou en partie, auquel cas LE LOCATAIRE n’a aucun recours de quelque nature que ce soit contre LA SOCIÉTÉ pour tous dommages ou pertes pouvant survenir à l’occasion d’une telle expropriation;

2- Nonobstant ce qui précède, l’une ou l’autre partie peut mettre fin au bail avant terme en envoyant à l’autre partie un avis préalable, par écrit, de soixante (60) jours indiquant son intention d’y mettre fin unilatéralement, auquel cas le bail prend fin automatiquement à l’expiration de ce délai.

11- RENOUVELLEMENT

Au moins soixante (60) jours avant la date d’expiration du présent bail, LA SOCIÉTÉ avise LE LOCATAIRE par écrit de son intention de le renouveler, ou non, et, le cas échéant, indique les conditions auxquelles le bail sera renouvelé ; si LA SOCIÉTÉ indique son intention de le renouveler, LE LOCATAIRE aura alors trente (30) jours de la date de réception de l’avis de LA SOCIÉTÉ pour l’aviser de son intention de ne pas renouveler le bail ; au cas de silence du LOCATAIRE, celui-ci sera réputé avoir accepté le terme et les conditions indiqués à l’avis de renouvellement.

À la fin du présent bail pour quelque motif que ce soit, l’occupation par LE LOCATAIRE du terrain loué n’aura pas pour effet de prolonger le terme ni de renouveler la présente convention de bail et ce, nonobstant toutes dispositions de la loi à cet effet y compris les dispositions du Code civil du Québec. LE LOCATAIRE sera considéré alors comme occupant le terrain loué sans droit et sans quelque tolérance de la part de LA SOCIÉTÉ.

12- ARPENTAGE

Dans l’éventualité où LE LOCATAIRE désirerait faire arpenter, subdiviser ou renuméroter le terrain loué, il doit contacter, au préalable, LA SOCIÉTÉ afin de prendre connaissance des exigences de celle-ci, notamment en ce qui concerne la réserve littorale et/ou les chemins d’accès. LA SOCIÉTÉ devra également approuver la version finale des documents d’arpentage, de subdivision ou renumérotation avant leur dépôt.

LA SOCIÉTÉ peut également exiger du LOCATAIRE qu’il procède, à ses frais, à un arpentage, subdivision ou renumérotation du terrain loué.

Dans le cadre d'un tel arpentage, d’une telle subdivision ou renumérotation, qu'il ou qu’elle soit initié(e) par LE LOCATAIRE ou LA SOCIÉTÉ, LA SOCIÉTÉ se réserve le droit d’exclure du terrain loué une bande de terrain le long du littoral aux fins de réserve littorale, de même que le terrain requis afin de bénéficier d’un chemin d’accès à cette réserve littorale, le tout sans compensation ni recours pour LE LOCATAIRE. La superficie de ces bandes de terrain, de même que l’emplacement du chemin d’accès sont fixés par LA SOCIÉTÉ, à sa discrétion, et ne peuvent être loués.

Dans le cas d'un tel arpentage, subdivision ou renumérotation, la description du terrain loué contenue aux présentes sera automatiquement modifiée en conséquence.

Si l’arpentage, la subdivision ou la renumérotation entraînent l’imposition de frais par la municipalité ou par tout autre corps public, ceux-ci sont assumés par LE LOCATAIRE.

13- TRAVAUX

Nonobstant toute disposition contraire de la loi, LA SOCIÉTÉ n’a envers LE LOCATAIRE aucune obligation d’entretenir ou de réparer le terrain loué, ni aucune obligation de faire quelques travaux que ce soit pour assurer la conservation et la jouissance du terrain loué.

LA SOCIÉTÉ se réserve cependant le droit d’effectuer, soit elle-même en sa qualité de maître d’œuvre, ou par l’entremise d’un tiers, sur le terrain loué ou en front de ce dit terrain, tous les travaux nécessaires pour la sécurité, la conservation et la bonne administration du terrain loué ou des lieux contigus au terrain loué et, entre autres pour empêcher l’érosion, l’infiltration d’eau, les éboulis et autres dommages pouvant être causés par la fluctuation et le maintien du niveau des eaux du lac Saint-Jean et de ses tributaires. LE LOCATAIRE ne peut exiger de LA SOCIÉTÉ ou de Rio Tinto Alcan Inc., en aucun temps, l’exécution de tels travaux ou le remboursement par LA SOCIÉTÉ ou Rio Tinto Alcan Inc. des travaux qu’il a entrepris de sa propre initiative.

14- RENONCIATIONS ET RECONNAISSANCES

a) Les parties reconnaissent que le présent bail ne peut être considéré ou interprété comme étant un bail emphytéotique, qu’aucun droit réel ou droit riverain de quelque nature que ce soit, n’est créé par le présent contrat en faveur du LOCATAIRE et qu’aucun droit quelconque, y compris les droits résultant du présent bail, ne peut être publié à l’égard du terrain loué et des bâtiments du LOCATAIRE sauf du consentement préalable écrit de LA SOCIÉTÉ ou à la demande expresse de LA SOCIÉTÉ;

b) LE LOCATAIRE reconnaît qu’aucun droit de superficie n’est créé en sa faveur en vertu du présent bail. Subsidiairement, il renonce à tout droit ou recours visant l’acquisition du terrain loué par les présentes dans l’hypothèse où une quelconque disposition légale lui accorderait un tel droit ou recours;

c) Le défaut de LA SOCIÉTÉ d’insister sur la stricte exécution de quelque obligation du LOCATAIRE en vertu des présentes, ou d’exercer les droits ou options contenus dans le présent bail, ou le défaut du LOCATAIRE d’obtenir une autorisation préalable en vertu des présentes ne peuvent être interprétés comme constituant une renonciation par LA SOCIÉTÉ à aucun droit qui lui est dévolu par les présentes ni constituer un acquiescement à tout acte requérant son autorisation;

d) Sous réserve des dispositions de l’article 4-i), les parties reconnaissent que le présent bail constitue l’entente complète entre elles, qu’aucune représentation, entente ou convention non stipulée dans le présent bail ne peut les lier ; aucune modification au présent bail ne lie LA SOCIÉTÉ et LE LOCATAIRE à moins que telle modification ne soit faite par écrit et signée par toutes les parties aux présentes;

e) Les parties reconnaissent que si LE LOCATAIRE est un regroupement de personnes (copropriété, association, club, coopérative, compagnie, société, etc.), chaque personne membre de tel regroupement fait sienne et demeure conjointement et solidairement responsable envers LA SOCIÉTÉ avec les autres membres du groupe de l’exécution de toutes les obligations du présent bail ; de plus, LA SOCIÉTÉ pourra exiger, en tout temps, de tels regroupements de consulter durant les heures d’affaires leurs procès-verbaux et rapports financiers sous peine d’annulation des présentes;

f) Les parties reconnaissent que le présent bail lie et profite aux héritiers, exécuteurs testamentaires, administrateurs, successeurs, ayants droit, cessionnaires ou représentants légaux des parties;

g) L’annulation d’une quelconque disposition du présent bail n’aura pas pour effet d’invalider les autres dispositions qui demeureront en vigueur nonobstant telle annulation ; de même l’application d’une condition du présent bail à une personne ou une circonstance qui est invalide, illégale ou non exécutoire, n’affectera pas les autres dispositions du présent bail qui demeureront en vigueur nonobstant telle application;

h) En cas de vente ou d’aliénation du terrain loué en vertu des présentes, LA SOCIÉTÉ s’engage à dénoncer le bail.

15- AVIS

Pour les fins du présent bail, les avis doivent être envoyés aux endroits mentionnés en première page des présentes. Tout changement d’adresse doit être notifié à l’autre partie par courrier recommandé ; pour les fins des présentes LE LOCATAIRE élit domicile au bureau du greffier de la Cour supérieure du district judiciaire de Chicoutimi et il entend être soumis exclusivement à la juridiction des tribunaux de ce district.

EN FOI DE QUOI, les parties aux présentes ont signé en deux (2) exemplaires:

le __________ ^ejour de

(mois/année)

(endroit)

LOCATAIRE

COLOCATAIRE

TÉMOIN

NE RIEN INSCRIRE DANS CET ENCADRÉ

le __________ ^e jour de

(mois/année)

à _

(endroit)

SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE ALCAN LIMITÉE

PAR:

INTERVENTION

Rio Tinto Alcan Inc., intervient aux présentes pour accepter toutes et chacune des stipulations faites en sa faveur, et pour accepter en application des servitudes consenties par LA SOCIÉTÉ, en sa faveur, la destination du terrain loué.

RIO TINTO ALCAN INC.

PAR: